Taxes sur les ordures ménagères et locataire : qui doit payer en 2026 ?

Recevoir une régularisation de charges avec une ligne « ordures ménagères » interroge beaucoup de locataires : est ce vraiment à eux de régler cette taxe ? La réponse est oui dans la grande majorité des cas, car la taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables prévues par la loi, même si elle reste juridiquement due par le propriétaire auprès du centre des impôts. Ce guide détaille qui paie quoi, comment le montant est calculé, et que faire en cas de désaccord.

Qu’est ce que la taxe sur les ordures ménagères exactement ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, finance la collecte et le traitement des déchets sur le territoire d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale. Elle est adossée à la taxe foncière et apparaît sur le même avis d’imposition que celle ci, sous une ligne distincte. Contrairement à la taxe foncière elle même, qui reste toujours à la charge du propriétaire, la TEOM entre dans la liste des charges qu’un bailleur peut répercuter sur son locataire.

Une taxe locale qui varie selon la collectivité

Le montant et l’existence même de la TEOM dépendent de la commune ou de l’intercommunalité. Certaines collectivités choisissent une redevance au lieu d’une taxe, d’autres combinent les deux systèmes selon les zones. C’est pourquoi deux logements voisins, situés dans des communes différentes, peuvent afficher des montants très éloignés pour un service de collecte pourtant comparable.

Qui doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, propriétaire ou locataire ?

Sur le plan légal, seul le propriétaire est redevable de la TEOM auprès de l’administration fiscale, puisqu’elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien qu’il détient. Mais le décret n°87-713 du 26 août 1987 classe la TEOM parmi les charges récupérables, ce qui autorise le bailleur à en demander le remboursement intégral au locataire. Concrètement, le propriétaire avance la somme au fisc, puis la refacture dans les charges locatives.

Cette règle s’applique aussi bien en location vide qu’en location meublée, dès lors que le bail prévoit des charges réelles ou un forfait de charges incluant ce poste. En copropriété, le syndic intègre généralement la quote part de TEOM du bien loué dans l’appel de charges transmis au bailleur, qui la répercute ensuite.

Comment le propriétaire récupère-t-il la TEOM auprès du locataire ?

Deux mécanismes coexistent selon le type de bail. En charges réelles, le locataire verse chaque mois une provision, puis le propriétaire effectue une régularisation annuelle en comparant les provisions perçues aux dépenses réelles, TEOM comprise. En charges forfaitaires (fréquentes en meublé), le montant est fixé à l’avance et ne fait l’objet d’aucune régularisation, ni en faveur du locataire ni en sa défaveur.

Dans tous les cas, le locataire est en droit de demander les pièces justificatives, en particulier l’avis de taxe foncière du logement, qui mentionne le montant exact de la TEOM. En cas de litige sur des charges mal justifiées, notre article sur la retenue sur caution pour nettoyage détaille une logique similaire de preuve à apporter par le bailleur.

TEOM ou REOM : quelle différence pour le locataire ?

Certaines communes ne pratiquent pas la TEOM mais une redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la REOM. Contrairement à la taxe, la redevance est calculée en fonction du service réellement rendu, par exemple le volume du bac ou le nombre de levées, et non selon la valeur locative du logement. Elle est facturée directement à l’usager du service, ce qui signifie que le locataire peut parfois la recevoir en son nom propre plutôt que via les charges du propriétaire.

Un nombre croissant de collectivités adopte aussi une part incitative, qui module la facture selon le poids ou le volume de déchets produits. Ce système vise à encourager le tri et la réduction des volumes, avec un impact direct et souvent visible sur le montant demandé au foyer.

Comment est calculé le montant de la taxe sur les ordures ménagères ?

La TEOM se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale du bien par un taux voté chaque année par la commune ou l’intercommunalité. Cette valeur locative, révisée périodiquement, ne correspond pas au loyer réel mais à une estimation administrative datant souvent des années 1970, corrigée par des coefficients de revalorisation.

Les montants varient fortement d’une ville à l’autre, allant de quelques dizaines d’euros à plusieurs centaines d’euros par an selon la surface et la localisation du logement. Les locataires qui envisagent de changer de ville pour réduire leurs charges gagnent à comparer ce taux avant de signer un bail, tout comme un futur acquéreur consulterait ce type d’information, par exemple dans notre guide sur l’achat d’un appartement à Bordeaux, où la fiscalité locale pèse aussi dans le calcul du budget global.

Que faire si le locataire conteste le montant ou n’a pas de justificatif ?

Le locataire peut, avant tout paiement, demander la copie de l’avis de taxe foncière ou un décompte détaillé des charges récupérables. En l’absence de réponse ou en cas de désaccord persistant sur le montant réclamé, une mise en demeure amiable constitue la première étape à privilégier.

Si le différend n’est pas résolu, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite et rapide, avant d’envisager un recours devant le tribunal judiciaire. Conserver tous les échanges écrits avec le propriétaire reste la meilleure protection en cas de procédure, un principe qui vaut également pour les autres litiges liés au bail.

Que se passe-t-il pour la taxe ordures ménagères en cas de départ en cours d’année ?

Lorsqu’un locataire quitte le logement avant la fin de l’année civile, la TEOM due au titre de cette année est en principe calculée au prorata de la période d’occupation, puis intégrée à la régularisation finale des charges. Cette régularisation intervient généralement après l’état des lieux de sortie, une fois que le montant réel de la taxe est connu du propriétaire.

Ce décalage explique pourquoi certains locataires découvrent un appel de charges plusieurs mois après leur départ, ou pourquoi une somme reste retenue sur le dépôt de garantie dans l’attente de cette régularisation. Si le remboursement tarde anormalement, notre article sur la caution non rendue après un mois explique les démarches à engager pour récupérer les sommes dues.

Notre avis

À notre expérience, la TEOM est l’une des charges les plus mal comprises par les locataires, simplement parce que la mention « ordures ménagères » apparaît noyée dans un décompte de charges sans aucune explication. Nous recommandons systématiquement de réclamer l’avis de taxe foncière avant de régler une régularisation, plutôt que de faire confiance à un chiffre isolé sur un tableau récapitulatif. Sur un logement loué 700 euros mensuels dans une commune moyenne, la TEOM annuelle tourne souvent autour de 150 à 250 euros, une somme suffisante pour justifier une vérification.

Notre bémol concerne les baux en charges forfaitaires, où le montant intègre parfois une estimation de TEOM gonflée sans réel contrôle possible pour le locataire. Dans ce cas précis, notre conseil est de négocier un passage en charges réelles dès le renouvellement du bail, ou à défaut de comparer le forfait proposé avec les taux communaux publics avant de signer.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser de payer la taxe sur les ordures ménagères ?
Non, si le bail prévoit des charges récupérables et que le propriétaire fournit un justificatif, le locataire doit s’en acquitter. Il peut en revanche contester un montant non justifié ou demander un délai en cas de désaccord réel sur le calcul.

La TEOM est-elle incluse dans le loyer charges comprises ?
Oui, lorsqu’un bail est proposé charges comprises ou en forfait, la TEOM est censée être intégrée dans ce montant global. Le locataire ne reçoit alors pas de ligne séparée, sauf demande explicite d’explication au propriétaire.

Comment savoir si ma commune applique la TEOM ou la REOM ?
Cette information figure sur l’avis de taxe foncière du logement ou peut être demandée directement au service des impôts ou à la mairie. Les communes en REOM facturent généralement en fonction du volume ou du poids de déchets collectés.

Que faire si le propriétaire refuse de transmettre l’avis de taxe foncière ?
Le locataire peut adresser une mise en demeure écrite, puis saisir la commission départementale de conciliation si aucune réponse satisfaisante n’est apportée. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir le justificatif et, le cas échéant, annuler la charge contestée.

La taxe ordures ménagères augmente-t-elle chaque année ?
Le taux est voté chaque année par la commune ou l’intercommunalité et peut donc varier à la hausse comme à la baisse. Les hausses sont fréquentes dans les zones qui investissent dans de nouveaux équipements de tri ou de valorisation des déchets.